Hợp đồng “đặt cọc giữ chỗ” liệu có an toàn?

Đặt cọc giữ chỗ trước tiềm ẩn rủi ro

Nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Do đó, các chủ đầu tư đã mạnh dạn đầu tư cùng lúc vào nhiều dự án địa ốc để bán, kinh doanh cho thuê.

Đầu tư địa ốc đòi hỏi vốn lớn và nguồn vốn từ ngân hàng, khách hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Tuy nhiên, nếu đợi đến lúc xây xong phần móng mới bán hàng, doanh nghiệp bất động sản sẽ rất khó khăn xoay xở nguồn vốn để duy trì dự án. Do đó, tại nhiều dự án địa ốc chưa đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư vẫn nhận đặt cọc giữ chỗ trước khi chính thức ký hợp đồng mua bán. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị tương đương trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Ngoài ra, đặt cọc mua nhà là quan hệ dân sự do các bên thoả thuận, do đó các thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc rất quan trọng. Nếu trong hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 để giải quyết.

Theo kinh nghiệm đi mua nhà, khi lập giao kết, người mua thường ràng buộc bên bán bằng điều khoản: Nếu bên bán đổi ý, không bán nữa thì ngoài việc phải trả lại tiền đặt cọc sẽ phải chịu phạt một số tiền nhất định. Tuy nhiên, nhiều trường hợp, vì người mua mới trả giá cao hơn nhiều lần, nhiều người bán nhà vẫn bội tín.

Ngoài ra, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc theo đúng hợp đồng hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ có thỏa thuận khác”. Nghị quyết 01/2003/NĐ-HĐTP của Tòa án nhân dân tối cao quy định, “nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt tiền cọc”.

Tuy nhiên, trên thực tế, bao giờ người đặt cọc cũng phải chịu nắm “đằng lưỡi”, chịu nhiều rủi ro. Để đòi được khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, họ phải kiện tụng, tranh chấp hợp đồng đặt cọc ra tòa án, tốn nhiều tiền bạc, thời gian, công sức. Chưa kể nhiều vụ thắng cuộc chưa chắc đã được thi hành.

Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ có thể bị tuyên vô hiệu

Khi ký hợp đồng mua bán đối với người mua nhà, các chủ thể hợp đồng vừa phải tuân theo pháp luật dân sự, vừa phải chấp hành pháp luật về nhà ở. Hợp đồng mua bán đúng về hình thức thì mới không bị tuyên là giao dịch vô hiệu. Đối tượng của hợp đồng đặt cọc là tài sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mở bán, tức là tại thời điểm đặt cọc, tài sản này chưa được phép giao dịch.

Trong đó, pháp luật dân sự lại chưa có quy định đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức này. Chính vì vậy, hợp đồng đặt cọc chưa phù hợp với quy định của pháp luật, sẽ không được bảo hộ của pháp luật. Dưới góc độ thị trường, việc các sàn giao dịch địa ốc huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện gây ra những rủi ro cho người mua nhà. Giá cả, thanh khoản có thể không chính xác, gây nhiễu loạn.

Trong khi đó, người mua chi hàng trăm triệu đồng đặt cọc lô đất có thể gặp những đơn vị địa ốc lừa đảo, lợi dụng vốn, mà vẫn không có được suất mua từ chủ đầu tư. Những trường hợp này từng xảy ra rất nhiều trong quá khứ và là bài học đắt giá với nhiều nhà đầu tư.

Theo Luật Kinh doanh địa ốc 2014, địa ốc hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh chỉ khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Tuy nhiên, trong quá trình hoàn tất thủ tục, nhiều chủ đầu tư đã mở bán rầm rộ, ký với khách hàng hợp đồng đặt cọc mua dự án. Các chủ đầu tư thường lách luật theo 2 dạng: Một là thỏa thuận đặt cọc chỗ, thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án; hai là thỏa thuận hứa bán. Tuy nhiên, dù hình thức nào cũng đều có rủi ro, nếu dự án không được triển khai, khách hàng rất khó khăn thu hồi khoản tiền cọc.

Do đó, cơ quan quản lý cần có những biện pháp để kiểm soát tình trạng chủ đầu tư, đơn vị phân phối lách luật huy động vốn của khách hàng, bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần cảnh giác, tỉnh táo với những giao dịch chứa đựng nhiều rủi ro như vậy.

Liên hệ phòng giao dịch địa ốc uy tín

Mua bán nhà qua hợp đồng đặt cọc giữ chỗ chứa nhiều rủi ro. Để yên tâm nhất, bạn nên đến tìm phòng địa ốc uy tín, hợp pháp. Bạn chưa tìm được cơ sở mua bán nhà đất Cao Bằng uy tín, hợp pháp? Bạn lo ngại mua nhà đất thông tin không minh bạch, hợp pháp, trong tình trạng thế chấp? Hãy liên hệ ngay Địa ốc Hưng Gia để được tư vấn, hỗ trợ mua bán nhà đất giấy tờ đầy đủ, minh bạch, hợp pháp ở Cao Bằng.

"SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HƯNG GIA ” -  ĐƠN VỊ PHÂN PHỐI DỰ ÁN UY TÍN SỐ 1 CAO BẰNG

MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CHUYÊN NGHIỆP

Địa chỉ: Số nhà 012, Tổ 15, Phường Sông Bằng, TP Cao Bằng. ( Đường Nà Cạn, Cách bến xe trung tâm thành phố Cao Bằng 100m theo hướng đi Trường cấp 3 thành phố Cao Bằng )

Website: http://diaochunggia.vn Hoặc http://batdongsancaobang.vn/